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个人投资房地产的策略和风险
      投资房地产逐渐成为理财市场的新热点，从今年开始，北京的房地产市场在商铺和投资型物业的供应量很大，市场反响也非常强烈。在台湾、香港有着多年生活和投资经验的融泰创信投资顾问有限公司首席设计策划师李文，从投资性物业的概念入手，详细介绍了个人投资房地产的策略和风险。
　　 ●物业投资蕴含高回报率
　　 许多开发商已经注意到收入型物业的良好势头。这必然是地产界发展的主流。这也是因为，现在拥有好地段的开发商不再愿意做消费型物业，以追求更高的获利回报。
　　 李文解释，所谓收入型物业，简单说就是一年要有多少回报，由此来计算房子的价值是多大。当然，到底什么样的商铺做投资最好，什么样的写字楼价值最高？什么样的公寓做出租最好？这些东西则是非常复杂和非常专业，每个人可以将自己当成一个简单消费者，在附近的几个房子之间进行比较。
　　 在利润增值方面，收益性物业是以杠杆方式来回报的，比如这个房子你是以 20% 来买的，另外 80% 是由银行替你来扛这个本身投资。从整体的物业升值来说， 20% 赚到了百分之百的整体升值利润，就算是年收入 20 倍， 5% 回报率，可以很容易地达到 20% 、甚至百分之百的利润。上海的房子最近涨了三倍，如果只放 20% 的回报，从三年来看，不只是 300% ，因为你只放了 20% ，这是非常高的回报。
　　 ●投资型物业的投资策略
　　 在计划投资物业时，李文给投资者五大建议。首先一定要注意地段，抢占好地点是投资成功的首要因素。
　　 其次，要寻找容易管理的商铺。最好是投资到个人沿街面的商铺，因为步入式的大型商业，管理经验和管理能力的要求很高，地点再好也可能投资失败。最理想的是要营造一个完整的食物链，也就是说，不管你租多高的租金，只要租用的商家能赚到钱，就会吸引越来越多的人。
　　 第三，要适时地管理投资物业。规划合理是非常重要的环节，仅仅凭楼盘的外观、地点已经不够了，规划的合理性要高于外观的优势，不管怎么炒作，平面的实用性和合理性都是最重要的。
　　 第四，建议投资者尽量找区域性和价位差异的机会。地点不一定是最好、最贵的地方，但却是每一个区域里的最佳投资机会，你在北五环的 天通苑 找到的投资区域很可能比北四环还要赚钱，所以投资者还要形成区位性投资的价值观念。
　　 ●投资物业的潜在风险
　　 李文认为，投资物业有较少的投资风险。因为有通货膨胀的因素，就算房地产十年来一分不涨，房产的整体价值也会升值。但有些方面还是需要投资者注意：
　　 在资金准备上，投资者要做一个合理财务规划。现金流部分既能付得起按揭，还要能持续一段时间，这才会让你有一个稳定的投资和较好的回报。
　　 在中国还有一点需要注意，就是和租户之间的法律纠纷。无论是律师还是投资公司，都在关注如何来规避和解决法律纠纷问题。
　　 如果做整体性投资计划，对管理人和经营者的选择也要非常慎重，没有诚信或者水平不高的管理者很可能造成整个投资的失败。

 
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